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盤點2011樓市之十大關鍵詞

關鍵詞 冬天
  我想,對于2011年的樓市來說,這兩個字是最為貼切的一個比喻和描述。
  從年初至今,在史上最嚴厲的調控之下,“限購”、“限貸”持續發力,房價在老百姓的“千呼萬喚”下終于有所松動。開發商曾經低調的“明折暗扣”早已過時,當下的樓市,從周郊到主城區的“價格戰”此起彼伏,同一板塊相鄰樓盤貼身“肉搏”的新聞不絕于耳,這方5字頭的單價還沒讓人心跳平復,那方5414元(我死你也死)的定價便來強勢反撲。
  就在這一年,一向財大氣粗的開發商們逐漸面臨“捉襟見肘”的窘況,房子賣不動,庫存屢創新高,銀根緊縮下的他們開始頻頻念叨起“差錢”這件事——外邊的錢進不來,里面的貨出不去。臨近年關,無論是甲方還是乙方,只要是跟房產掛鉤的企業,沒有一家說自己“不差錢”。
  就在這一年,網友口中比女同胞的“大姨媽”還要準時準點的央行存款準備金率,從1月開始足足上調了6次。與此同時,房貸利率頻頻上浮,成為2011年剛需一族的一大心病。每月繳納的按揭時不時地小升一下,好似那永遠跑不過的CPI,錢越來越不經花。不論是首套房還是二套房,利率上浮的傳聞或真或假,也讓老百姓們手中的計算器忙個不停。
  就在這一年,售樓小姐激情四射的促銷電話和短信讓購房者又一次重溫“上帝”的優越感。“比抄底更徹底!不可挑戰的價格底線!不可質疑的特大優惠!現在推出樓王位置的房源,只要參加我們團購,就能享受到一個非常非常震撼的價格!”這看似只有電視購物頻道才會出現的說辭,真真切切來源于一個原本房子都等著被瘋搶的樓盤。
  就在這一年,一向熱火朝天的土地市場第一次遭遇到底價成交和流拍的尷尬。以往人山人海的土地拍賣現場,再也沒有當初你拼我搶的“爭霸戰”局面。“地王”這個稱號在這一年逐漸從熟悉變得陌生,過去“面粉”比“面包”貴的現實也不復存在。
  就在這一年,“團購”不再局限于淘寶網上的那些小商品小物件,房子當“白菜”一樣打包出售成為一些房企新的營銷招數。“千人大團購”成為房企提高去化率回籠資金的有效方式,不管是自己組織,還是有中介從中協調,受惠的人終于輪到了咱老百姓。更讓人欣喜的是,政府大力擴建保障房的藍圖,正在逐步變為現實,讓更多無房可住的民眾有了新的盼頭。
  就在這一年,有人歡喜有人愁。在個別樓盤價格已呈斷崖式下跌趨勢,剛需一族開始伺機而動時,老業主們開始不滿了。聚眾聲討開發企業,拎起家伙砸售樓部的極端行為數見不鮮。而一向精明的開發商們也不敢得罪這些幾個月前高價購房的買主,只好發明了“補差價”這個法子來息事寧人。
  就在這一年,多少被“限購”壓著的住宅苦于出售,逼得不少房企打起了“類住宅”的主意,把開發和銷售的重心轉向酒店式公寓等一些商業項目。既開拓了新的市場渠道,又加速了項目的去化速度。而不少房企從精裝修改做毛坯房,則并不是順應潮流,純粹是變相降價以期加快出售的無奈之舉。
  就在這一年,行業不景氣的大背景下,不少地產從業人員紛紛轉行尋求新的出路。當然,大多數人是被迫離開這個曾經是“香餑餑”的行當。傳統房企也不例外,開礦、養豬、做藥、拍電影……“跨界”之舉不勝枚舉。2011年的地產調控,正在催生出一個奇特的行業跡象——“去房產化”,企業對于房產之外“第二職業”的探索和介入,逐漸從個體現象演變成為行業潮流,這是以往歷次地產調控不曾有過的現象。
  就在這一年,謠言滿天飛,時不時地便有所謂圈內人士在微博上爆料。昨天某上市房企要被“金主”收購的傳聞還未斷,今天“廣東五虎”之一的某房企全國性停工的爆炸性消息便傳開來。杭州本土的樓市也不消停,綠城集團深陷“破產門”傳言逼得掌門人老宋親自解釋,二手房代理機構裕興不動產老板“跑路”引得業界一片嘩然……
  對于2011年的樓市,一名資深地產人這樣說:“我們從事的行業,正處于歷史上最寒冷的冬天,而且溫度還在下降,目前也看不出這個冬天到底有多長。”
  不過,希望這場大浪淘沙式的殘酷洗禮,能留給我們的一個真正健康、有序和理性的房地產業。也正因為有你,有我,有大家——我們可以一起過冬,期盼春天。
關鍵詞 上浮
  房貸利率頻頻上浮,成為2011年剛需一族的一大心病。
  也難怪,每月繳納的按揭時不時地就小升一下,好似那永遠跑不過的CPI,錢越來越不經花。對于2011年來說,銀根緊是不爭的事實,不論是首套房還是二套房,利率上浮的傳聞或真貨假,也讓老百姓手中的計算器忙個不停。
  前不久,央行宣布自12月5日起正式下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,這是央行三年來首次下調存款準備金率。一直苦于“無米之炊”的銀行的貸款額度適當放寬,小企業融資難和個人房貸者的申請難等問題或將得到緩解……但這絲毫無法改變2011年整體緊縮的貨幣政策的現實。
  銀根緊,在今年似乎成為常態。從年初至今,央行已經六次上調存款準備金率。1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日……央行每一次宣布上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,老百姓和房企的心便揪緊一次。甚至有不少網友戲稱,央行加息如同女同胞的“大姨媽”一樣,每月準點來襲。
  6月20日存款準備金率最后一次上調后,大型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高位。
  8月,央行再發通知,將商業銀行的信用證保證金存款、保函保證金存款以及銀行承兌匯票保證金存款等三類保證金存款納入存款準備金的繳存范圍。粗略估算,三類保證金納入存款準備金繳存范圍,預計約凍結銀行資金9000億元,相當于三次上調銀行業存款準備金率。
  10月13日,建設銀行北京分行將首套房貸款利率上調到基準利率的1.05倍的舉措,引發了市場的連鎖效應。據一些媒體統計,目前全國已經有14個城市上調了首套房貸的基準利率,最高的上浮幅度達到了50%。銀行這一舉措讓本不景氣的樓市陷入“深寒”。
  記者也從杭城各商業銀行獲悉,近半年來,首套房貸政策未有絲毫松動,各銀行首套房貸首付均需4成、貸款利率按基準利率1.1倍執行,眼下杭州絕大多數銀行都已加入首套房貸利率上浮的行列,只有部分銀行對少數極優質客戶才按基準利率1.05倍的標準執行,且大多數銀行放款時間不定,放貸延后已屬常態。 甚至有不少銀行直接拒絕首套房貸款申請。多位銀行業內人士分析認為,進入四季度以來,銀行信貸額度“捉襟見肘”,信貸資源配置需要再調整,而個人住房抵押貸款業務額度或首當其沖被壓縮。
  商業銀行上調利率的舉措,對房地產市場未來的影響是顯而易見的,首套房貸的利率從以前的7折上調到基準利率,再從基準利率上浮5%到30%,意味著購房者的實際利息成本增加了30%-40%,按照最大上調幅度50%計算,意味著房貸利率已經超過了10%,等于至少加息了4次以上,這對于壓縮購買力無疑是一個極為有力的舉措。
關鍵詞 保障房
  保障性安居工程是政府的一項為民辦實事工程,其中包括了經濟適用房、廉租住房、公共租賃住房和拆遷安置房。上周日,杭州市建委通報:截至10月31日,杭州市保障性住房已實現開工583萬余平方米(47832套),完成目標任務的116%。截至12月12日,杭州市保障性住房已實現竣工441萬余平方米(34332套),完成目標任務的88%。12月底可按計劃完成全年竣工500萬平方米的任務。
  早在今年2月,杭州版新國八條實施細則定下目標,2011年杭州要確保全年保障性住房開工建設387萬平方米,力爭開工501萬平方米。離2011年結束還有不足一個月時間,從杭州市建委發布的數字看,保障性住房建設的進展情況良好。今年杭州保障性住房開工可以超額完成任務。
  按計劃,今年年底前竣工的經濟適用房共有4處,分別是丁橋的農港苑、陽光逸城以及九堡的藍橋名苑、藍橋景苑,其中農港苑、藍橋景苑已經竣工。值得一提的是,杭州保障房從今年開始主打“綠色節能建筑”牌,首先從經濟適用房做了試點。像丁橋這批經適房,小區內室外景觀燈將采用太陽能光電系統,公共場所部位的照明設計均為LED高效低耗光源,還采用了節能反饋電梯。同時,將通過對屋面和場地雨水的收集再利用,使一部分雨水作為小區景觀水景的水源。屋頂和外墻的材料也很講究,設計采用淺色飾面,以降低夏季屋頂和外墻的太陽輻射熱量。
  位于花園崗、蔣村、慶隆、牛田、塘北、三里亭等6個地塊的公共租賃住房項目,都已全部開工,主要用于解決杭州中等偏下收入的住房困難家庭和大學畢業生、外來創業人才的住房困難,建成后可解決6000余戶家庭和創業人員的住房問題。
  杭州在保障房的建設上,一直走在全國前列,建立了以經濟適用房、廉租住房、公共租賃住房和拆遷安置房(城中村改造)為主的住房保障體系,有效緩解城市中等偏下收入住房困難家庭及新杭州人的住房難題。
  目前,杭州市經濟適用房(廉租住房)項目建設任務主要由資質等級高、信譽好、實力強的國有房地產企業承擔;同時,杭州市在拆遷安置房等項目建設中積極推廣實施代建制,引入綠城、濱江等知名品牌房企參與保障房建設。
  除了直接建筑保障性住房,杭州市國土資源管理局還在年初推出了“配保土地政策”,即在出讓的商品房宅地中配建保障性用房,通過多種手法,加速保障性住房的建設進程。
關鍵詞 補差價
  要說2011年樓市最值得關注的關鍵詞,“降價補差價”絕對算得上一個。11月14日,杭州華元房產打出全線降價廣告:華元房產推出“雙保險購房計劃,旗下樓盤全線降價”,宣稱“一降到底,再降補償”。
  現在的樓市,開發商打折降價已經成了家常便飯,購房者對其敏感性也已經大大降低。在多數購房者眼里,目前樓市的下行趨勢比較明顯,因而觀望情緒依然濃厚。在此背景下,華元高調推出了“一降到底,再降補償”的“雙保險購房計劃”,試圖以“降價補差價”的承諾,來安撫購房者。開發商承諾,對旗下產品實行“降價補差”,從購買到交付前六個月,如降價可補償差價。華元的這一舉措給冰封的樓市激起了幾許浪花,緊接著,有關“降價補差價”的促銷鋪天蓋地卷來……
  “購房滿三年的業主,不論房價是漲是跌,只要提出申請,我們都以簽訂合同價回購原售物業”。深圳一本地開發商綠景地產為了滿足購房者房價只漲不跌的心理需求,大膽推出了“原價回購”計劃,引起業內一片側目。
  針對目前各地出現的消費者降價維權的煩惱,南京一開發商作出了“無理由退房”的承諾。該樓盤從今年11月21日至今年12月底之前,購房人購買所有在售房源,都可以參加“無理由退房”活動。具體內容是:開發商將與購房者簽訂《無理由退房協議》,想退房的購房者可在開發商交付之前1個月內,即2013年5月1日-2013年5月31日按照協議辦理退房手續。
  蘇州某開發商還承諾:如果在交房之前樓價降了,將賠償購房者的損失。如果購房者購買的任一公寓房源,遇因開發商或市場原因導致房價下調的情況,開發商將按照因房價變動形成的差額對購房者進行補償,此規定將簽入合同,具有法律效力。
  不知是真有其效,還是“多米諾骨牌”效應,全國多個城市樓盤均打出了“降價補差價”的旗號吸引購房者。據相關數字統計,包括杭州、上海、深圳、南京、蘇州、長沙、長春等10余個大中城市的20余個樓盤已經將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定,給購房者吃“定心丸”。
  面對鋪天蓋地的“降價補差價”促銷,有網友直接在論壇上表示,這種促銷手段只是一個“噱頭”而已,還不如一步到位將房價降到購房者的心理價位,那樣大家自然都會去買。也有人認為“降價補差價”不失為一個保障消費者利益的好辦法,簽訂類似的協議,等于給消費者買了一個保險,不簽白不簽。
  不管是叫好還是叫差,總之“補差價”這個詞在2011年的樓市行跡中留下了屬于它自己的聲音——不管你聽或者不聽,它都存在!
關鍵詞 跨界
  每個行業都像是一個“圍城”,沒進去的人削尖了腦袋想進去,進去的人拼了命地想出來。地產界也不例外,尤其是今年,唯一不同的是,這些人的離開,或是房地產企業的跨界,并非都是自相情愿。
  在這個圈子打拼了十年以上的人,往往有個中層的管理崗位,誰會輕易放棄這塊誘人的“奶酪”。杭州某知名開發商,半年之內營銷總監換到了第6任,雖然大多是自行離職,也都說是因私人事由而離職,但據內部人士透露,他們的離職或多或少都摻雜了一些公司的因素。雖然,這都是一個為自己美好未來深思熟慮過的結果。
  開發商在愁房子如何才能賣得動時,還得為公司的人事變動勞神費心。銷售停滯不說,由于不堪壓力、收入銳減,有的樓盤甚至出現一線營銷人員的“批量”流失。賣房子的直接去賣車賣化妝品,搞管理的到其他行業求生存謀發展,如果有更好的出路,尤其是對于一些被迫跳出“圍城”的地產人來說,當然也未必是件壞事。
  再看企業,房地產紅火的年代,360行差不多行行都要進入房地產。如今,伴隨著調控步步緊逼,從事海鮮養殖、食醋釀造、化工原料加工等原本和房地產一點都不“搭界”的企業在逐漸遠離地產行業。
  水井坊此前發布公告稱:擬剝離郫縣房地產開發項目,為此授權管理層聘請中介機構進行資產評估,并擬訂相關剝離方案。水井坊還打算將旗下另外一家房地產公司興千業收回政府欠款后清算注銷。公司董秘張宗俊接受媒體采訪時稱,公司將專注酒類業務,不再從事房產業務。而據不完全統計,今年以來,已經有13家跨行業進入房地產的上市公司宣布離開房地產,其中相當部分選擇了將項目完全轉讓的“快刀斬亂麻”的方式。
  而傳統房企則是另一番景象。開礦、養豬、做藥、拍電影……2011年的地產調控,正在催生出一個奇特的行業跡象——“去房產化”,企業對于房產之外“第二職業”的探索和介入,逐漸從個體現象演變成為行業潮流,這是以往歷次地產調控時不曾有過的現象。
  早前一些中小房企為了新的利潤增長點選擇挖礦,之后又有房地產商大力發展養豬業,此外,一些早前涉足影院行業的開發商最近繼續加大發展規模,并高調宣布或將影院上市……這是一些全國性房企的“另類”出路。
  而在杭州,濱江集團掌門人戚金興跨界去做生物制藥的新聞令業界關注。據一位接近戚金興的人士透露,之前有人請戚金興去投資礦產,他去看了但是都沒興趣。幾番抉擇后,戚金興選擇投資研發新藥。
關鍵詞 差錢
  趙本山的小品《不差錢》讓全國人民見識了摳門東北老頭的冷幽默,而在史上最嚴厲的調控政策之下,房產市場遭遇了2008年以來最猛烈的“寒流”,一向財大氣粗的開發商從“不差錢”的高姿態,變成了“差錢”的主兒。
  綠城屢陷“破產”傳聞、裕興不動產老板“關樓”、新建項目資金不到位成為“爛尾樓”……2011年的樓市,如果哪一方說自己不差錢,那應該是史上最大的謊言了。
  數據說明一切。盡管絕大多數開發商都表示,今年的銷售情況還可以,壓力沒有2008年那時候大,但從前三季度的銷售數據上看,卻又是另一番景象。根據杭州透明售房網統計,今年1~9月,杭州主城區商品房成交16736套,相比去年同期的23179套,成交縮量近三分之一。事實上,與歷史數據比較,今年前三季度的商品房成交量是2007年至今的最低點。
  降價!降價!還是降價!這成為開發商“過冬”最有力的武器,但這也難以挽回整體市場銷量大跌的趨勢。除此之外,懸在開發企業頭上的另一把利劍——資金鏈,同樣面臨著前所未有的考驗。
  根據國家統計局發布的數據,僅僅前三季度,開發企業到位資金規模61947億元,同比漲幅較1-8月回落0.7個百分點。單從當時的數據來看,企業到位資金同比回落,表明開發商資金緊張程度仍然在加大,四季度開發商的融資情況也可能會達到一個最低谷。臨近年關,繳付銀行貸款的日期迫在眉睫,這個“可能”也成為了不爭的事實。
  一方面,四季度各大銀行的放貸額度更加趨緊,融資難度有增無減;另一方面,開發商自籌資金減少,雖然一些大型開發商的融資能力較強,但也不得不面臨投資者看空房地產行業的影響。
  而在今年10月,銀監會宣布,從10月13日起,將不再審批信托公司所有涉及房地產的業務,其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股權類信托業務和房地產基金,全面截殺房企融資渠道,開發商資金鏈周轉進一步惡化。
數據顯示,上半年上市房企整體資產負債率上升了3.58個百分點,達到72.25%。負債總額突破萬億元,達到10921.43億元,同比上漲41.29%。其中,最具殺傷力的流動負債已占負債總額的70.62%,高達7712.57億元,同比上漲53.88%。顯然,過去的巨額舉債已到歸還之時。
  2011年的“金九銀十”,留給樓市的既不是“金”,也不是“銀”,而是一片蕭條。銀根緊,項目貸不出錢來;商品房存量居高不下,新增供應又不減,直接導致銷售乏力;降價,便無法賣出曾經那樣的好價錢;促銷,只能徒增新的營銷費用……最后的最后,便是“差錢”——外邊的錢進不來,里面的貨出不去。就連一向以杭州地產老大哥自居的綠城也屢屢深陷“破產”的傳聞,無外乎兩個字:差錢。
關鍵詞 土地底價成交
  12月1日,杭州主城區本月的唯一一場土地出讓會舉行。隨著一宗宅地的延遲出讓以及一宗商業用地的直接成交,這場出讓會的結束也標志著2011年杭州主城區(不含余杭、蕭山)土地出讓正式收官。
  再從今年春節過后追溯起, 2月28日,兔年的首場土地出讓會便可以說是冷清收場。打響揭幕戰的四宗商業地塊,總計34多萬平方米體量,其中兩宗位于轉塘,兩宗位于下沙,并且都屬于杭州正在建設開發的新區當中,地理位置非常優越。如果按照2010年的市場行情,這兩個地塊的商業用地賣得非常紅火。不過當天的土地出讓現場卻沒能再現2010年的紅火的場面,四宗商業用地甚至沒有進入書面競價環節,全部以加價100萬元這樣一個近乎底價的價格成交。
  一頭一尾,兩場土地出讓會上的地塊底價直接成交讓人們對于今年的土地市場不由發出一聲感嘆。第一場出讓會的冷清標志著房企的資金鏈壓力在年初就已經顯現,讓人們對于今年的土地市場有了不好的預感,最后一場出讓會的冷淡收官則讓人對于明年的土地、樓市行情更多了一分擔心。
  隨著房地產調控的深入,今年土地市場的底價成交、流拍取代了昔日風光無限、層出不窮的“地王”。
  從今年杭州樓市的年中報來看,2011年1-6月,杭州主城區土地出讓宗數15宗,僅為去年全年的23.44%;成交面積408483平方米僅為18.71%;成交額775534萬元,僅為去年全年的15.72%。其中宅地出讓宗數不到去年兩成,僅為17%;成交面積僅為去年的12.2%;成交額不足去年的一成,僅為7.95%。
  除了整體成交額下滑之外,一些放在往年土地市場必然會引來眾人爭搶的地塊也在今年的土地市場頻頻遭受冷遇。以今年10月份為例,曾有兩個非常引人注目的地塊掛牌出讓;一個是武林廣場04號地塊,東至中山北路、南至浙江省電子器材有限公司、西至浙江省科學技術協會、北至環城北路,靠近地鐵一號線武林廣場站和西湖文化廣場站,可謂市中心絕版寶地,以壓軸身份登場,最終卻以底價成交。另一塊是錢江新城單元A-04-1地塊,東至儲備地塊、南至儲備地塊、西至新塘河綠化、北至香樟路,為錢江新城核心區剩余不多的商地,建成后可將錢塘江、城市陽臺、市民中心、杭州大劇院等盡收眼底,同樣也未逃直接成交的命運——2011年的杭州主城區土地市場,“底價成交”以前所未有的高頻率不斷出現,據有關資料統計,在全年成功出讓的56宗土地中,有32宗未能進入書面競價程序,基本上均因只有一家單位遞交報價而以底價加價100萬元直接成交,占全年成交面積的65%。
  開發商拿地的熱情直接反映出房地產市場的冷熱。融資難,資金鏈緊繃,庫存高企,價格膠著,購房者觀望心態濃重,以及開發商自身心態的轉變,種種因素疊加,最終在拿地這個源頭上反映了出來。有業內人士表示,當前形勢與2008年相似,土地市場由熱轉冷,面對不少引人關注的好地,不論是外來大鱷還是本地實力派開發商,都吝于出手,閃電成交讓不少人感嘆意料之外、情理之中。對于大的房企來說,減少因囤地而造成的大量資金流出是他們度過寒冬最快捷也最有效的方式。
關鍵詞 團購
  “團購”作為商家的一種促銷手段頻繁出現在大眾眼中不過是近兩年的事情,而到了今年年中,它終于在杭州樓市也占據了一片天地。
  在市場行情越發低迷的8月底、9月初,保利地產聯合媒體平臺發起“千人增值購”活動,最終開發商也給出了起價7280元/平方米、均價8900元/平方米的震撼價格。這次“團購”活動的聲勢之猛、力道之大、反應之廣,令人咋舌:7天兩個千人團、第一季千余位購房者搖號選房、一天賣出535套房子,第二季、第三季同樣延續熱度,房源在短時間內被搶購一空……在淡市里,引發了難得一見的搶購熱潮,也接連創下了多項紀錄,成為最具代表性的“團購”樓盤。
  接下來的幾個月時間內,世茂廣場、岸上藍山、聯合新苑、西溪山莊,以及華元房產等等,紛紛推出優惠力度不一的團購,每一次都在杭州樓市掀起了不小的波瀾。
  經過淡市的考驗,“團購”對于購房者的吸引效果已經毋庸置疑。這種銷售形勢對于板塊價格的拉低也起到了重要的作用。保利·灣天地開盤過后,周邊樓盤價格隨之下降3000元/平方米左右,多個樓盤價格回落至萬元線以下;閑林板塊和申花板塊的價格體系也有了松動。
  樓市持續走低,一年多來,各種舊式的打折方式頻頻出場,已經使市場對于優惠的敏感度降低。而披著嶄新的“馬甲”,“團購”這種降價形式之所以能夠為不少開發商所采納,并在市場冷淡的行情下引發人們的購房熱情,有業內人士總結了幾個原因:首先,作為一種銷售推廣手段,“團購”能為消費者帶來了最直觀的優惠感受,選擇團購的樓盤往往能夠推出極具吸引力的價格,這是他們最終成功的關鍵所在。其次,強勢的宣傳起到了不可或缺的作用,顧名思義,團購的前提是要有相當的人數參加,樓盤要在宣傳上制造氣氛與噱頭,才能吸引到最大數量的客戶群體。而“團購”一詞比起赤裸裸的“降價”,更加顯得新鮮溫和,成為開發商與新、老業主之間的一種平衡方式,既能快速走量,又能避免老業主不滿。
  凡此種種,使得“團購”的熱度持續不退,年關將至仍有不少樓盤醞釀著以團購形式,作年前最后一搏——最新的消息是,近期,位于下沙的龍湖·滟瀾山又將推出優惠幅度極大的團購活動,銷售人員僅透露“非常勁爆非常實惠”,便在短時間內吸引了遠遠超出房源數量的購房人群—— 一波接一波的浪潮,不難想象,團購將成為2011年最讓人感覺新穎深刻的記憶。
關鍵詞 類住宅
  限購時代,什么樣的房產品最紅?毫無疑問,是“類住宅”。
  當限購成為時下購房投資的最大門檻,商業地產的春天悄然來臨。包含商鋪、寫字樓、酒店式公寓在內的商業地產市場逐漸興盛起來,其中,酒店式公寓如濱江·城市之星、中凱·東方紅街等,度假房產如西溪濕地邊的悅榕莊、市中心杭汽發項目的四季公寓等物業,因為在形態與功能上與住宅產品的接近,成為不少外地購房者以及其他限購人群的最佳選擇。
  受去年開始的新一輪調控政策影響,眾多房地產企業在短短一年不到的時間內,紛紛向市場推出了眾多兼具酒店式公寓功能的眾多類住宅類產品。
  今年3、4月間,位于錢江新城中心位置的濱江·城市之星以壓軸的姿態,正式推出50年產權的酒店式公寓項目——CBD5號與CBD6號,兩次開盤均創下了開盤即銷八成的好成績。本次酒店式公寓的推出,使限購者有機會買房,一方面不用擔心受政策調控而導致房源貶值,不失為一種好的投資渠道,另一方面,類住宅的產品形態又起到了居住自用的功能。
  今年9月,位于下沙的保利·東灣推出千人團購,以此為契機打退酒店式公寓房源,開盤第一天就引來1000余組購房者,引發了淡市下的搶購熱潮,一時風頭無兩。在前來的購房者中,有不少來自溫州、臺州等地的購房者,他們手中有充裕的現金,但苦于限購的門檻,無法購買住宅類產品,急需尋找一個可以替代住宅的房地產投資產品。
  濱江·城市之星與保利·灣天地僅僅只是今年亮相市場的眾多類住宅產品的兩個典型項目。除了它們之外,還有中凱·東方紅街、寶龍城市廣場、世茂廣場、原筑壹號等銷量與口碑雙豐收的類住宅項目,在這不平常的一年中吸引了所有人目光。
  事實上,這兩年杭州的酒店式公寓等類住宅項目在戶型設計和細節考量上已經越來越往住宅的方向發展,可以說除了產權年限的區別,現在的酒店式公寓在功能設計和居住舒適度上已堪可媲美住宅。目前市面上較為多見的小面積酒店式公寓,要么走的是按照住宅區設計的小戶型低總價的緊湊路線,要么是依托LOFT的戶型優勢做成小躍層設計,增加了可觀的使用面積,市場認可度均十分高。而在價格方面,無論是錢江新城還是下沙,或者是主城區,酒店式公寓更是低于一般的住宅類產品,就首付的比例都低于普通二套住宅要求,這也成為類住宅產品打動人心的另一大籌碼。
關鍵詞 成本價
  成本價,在今年,它還有一個更加形象的說法——“裸價”,隨著樓市溫度由涼轉寒,以及價格戰的不斷深入,已經慢慢蔓延到了杭州樓市的每一個角落,成為不少項目開盤的大標題。
  今年7月,位于濱江某樓盤在售樓處公開了包括土地使用權取得費5674元、住宅開發成本5665元、期間費用2232元、預期利潤6525元以及稅金7404元等在內的詳細成本清單以及銷售價格組成,讓購房者大感意外。雖然事后開發商為避免爭議選擇三緘其口,它還是成為了杭州首個自曬成本的樓盤,并受到了業界的關注。
  隨著時間進入下半年,各大樓盤的折扣力度越來越多,為了彰顯開發商的誠意,原本作為商業機密的成本價也漸漸不再那么神秘,被越來越多地擺上臺面博人眼球,“定價接近成本”成為銷售人員最愛使用的措辭。
  本月橋西板塊順發·吉祥半島的地價開盤必將成為2011年杭州樓市的重要紀事之一——它正式開啟了主城區的破冰之旅,以每平方米均價17800元,在杭州樓市引發軒然大波。據悉,順發·吉祥半島于2009年6月取得地塊,樓面價為10138元/平方米,這個價格加上建安、財務等成本,與開盤的價格實實在在相差無幾,可謂是“低空擦過”。
  如果說以近乎成本的價格開盤,對于開發商來說已經十分煎熬,那么一些以“虧本價”姿態面世的樓盤,更是大博了一把同情與眼球。如12月初開盤的華元美林公館的均價則為16000元/平方米,開發商提供的成本價卻高達20000元/平方米,不知是不是因此而博取購房者的不少同情分,最終取得的銷售成績還是相當不錯的。
  另一個引人注目的項目是位于下沙的寶龍·城市廣場。早在上個月,寶龍城市廣場的售樓部就對外宣布,將于12月初推出50套高層住宅,戶型面積為50到80多平方米,預計總價在60到100萬元之間,由此折算下來,均價在11000元/平方米左右。而據資料顯示,寶龍地產于2010年拿地時,三塊地的樓面價分別為10281元/平方米,9916元/平方米和10276元/平方米——22億元的總價,當之無愧地成為當年的地王項目。如果均價真的在11000元/平方米左右,那么開發商的尷尬處境可想而知。
  龍湖·香堤溪岸、德信·中外公寓、中豪·四季公館、保利·灣天地、中天·西城紀、金都·夏宮等等,越來越多成本價樓盤的出現,對于購房者來說可謂是一件不折不扣的大好事。事實上,縱觀這些以成本價、虧本價開盤的樓盤,銷售成績均十分優良,這也可以看出,“成本”二字對購房欲望的刺激。
關鍵詞 謠言
  核心提示:真真假假,假假真真,在房地多事之秋的今天,相信綠城的明天不會再有謠言。
  2011年的樓市房產明星非“綠城”莫屬,自從11月1日晚,有網友在微博中爆料,“浙江綠城地產申請破產,據說與資金鏈、高利貸有關,不知真假,求證實。”的消息后,有關綠城申請破產的消息在微博上快速傳播。而就在此前的幾個月里,綠城曾被爆料“資金鏈斷裂,急向信托融資”,的消息。如今,綠城再次遭遇“破產”傳言,究竟是真是假?在破產傳言幾個小時之后,綠城董事長宋衛平深夜通過微博對外公布,“傳聞子虛烏有,綠城一切尚好”。
  說2011年是綠城的“辟謠年”一點不為過,9月、10月、11月的謠言相繼被攻破,12月初又傳來央視財經評論員辣姜一條微博,其中提到:“浙江綠城終于成為了中國房企第一個倒下的公司,綠城以徹底賣身的結果謝幕了。據可靠消息,中投已經入主,并真正成為綠城控股方,‘杯酒過后’完成簽約,宋衛平‘已釋兵權’,正合他另謀出路的悲壯心愿!”辣姜并沒有透露消息來源,在微博上的數百條評論中,有不少對此消息的真實性提出了質疑。
  對此,綠城集團相關負責人辟謠,否認了中投集團入主綠城的傳聞。
  綠城集團在國內房地產行業中,一直以產品品質高和企業負債率高著稱。今年隨著調控的深入,資金鏈日趨緊張,關于企業的各種傳聞也隨之而來。真真假假,假假真真,在房地產多事之秋的今天,相信綠城的明天不會再有謠言。
  與“明星”綠城相比,2011年有關樓市的另外一些謠言則顯得多少有點膚淺了……
  7月中旬,有網絡傳出金沙湖不挖了。眾所周知,金沙湖在杭州樓市的各大板塊中,知名度非常之高。這里云集了龍湖滟瀾山、名城湖左岸、德信中外公寓、德信早城等一批知名樓盤,無一例外,各大樓盤都將“金沙湖”作為宣傳賣點,作為一個絕佳的景觀資源來營銷。就是這么一個頗受人關注的金沙湖,卻傳出“不挖了”,不得不讓人費解。緊接著,謠言被攻破,有記者親到現場采訪項目開發建設指揮部的負責人,發現原來謠言空穴來風!
  9月初,有傳聞說,杭州市有關領導密集調研房地產市場,有可能已在醞釀針對90平方米以下戶型放開限購。雖然隨后杭州市房管局有關工作人員告訴記者,沒有聽說過這個事情,不過一石激起千層浪,杭州樓市已然眾說紛紜,鬧得是沸沸揚揚。
  9月中旬,一則關于商品房住宅結頂后才能放貸的消息不脛而走。根據杭州市的相關規定,高層、小高層主體工程出地面,多層完成主體工程建筑量的三分之一,便可達到申領預售證的條件,這個時間顯然比結頂要提前了許多。如果消息如實,意味著開發商要拿到全款,起碼還要等大半年的時間。這樣的話,資金鏈本來就緊張的開發商會更加雪上加霜,資金周轉壓力會更大。結果證實,這也不過是個傳言……

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